?《西安市公共租賃住房管理辦法》政策解讀

一、起草背景：

按照2012年《公共租賃住房管理辦法》（住建部第11號(hào)令）要求，2014年，原市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《西安市租賃型保障房建設(shè)管理實(shí)施辦法（試行）》，將廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行、統(tǒng)籌管理。2023年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，對(duì)住房保障體系進(jìn)行調(diào)整，明確公共租賃住房主要保障城鎮(zhèn)住房收入困難家庭。為進(jìn)一步規(guī)范做好公共租賃住房建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)、使用、退出和管理等工作，結(jié)合我市實(shí)際，起草修訂了《西安市公共租賃住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）。

二、政策依據(jù)

（一）《國(guó)務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)）

（二）《公共租賃住房管理辦法》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào)）

（三）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國(guó)家發(fā)展改革委 財(cái)政部 自然資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公共租賃住房的意見》（建保〔2019〕55號(hào)）

三、主要內(nèi)容

新辦法共9章50條，具體內(nèi)容：

（一）總則。明確了采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的保障方式、適用范圍、保障人群、市、區(qū)住房建設(shè)行政主管部門以及相關(guān)部門工作職責(zé)，構(gòu)建了市級(jí)統(tǒng)籌、部門聯(lián)動(dòng)、區(qū)縣落實(shí)、街鎮(zhèn)受理的多層級(jí)管理體系。

（二）規(guī)劃和建設(shè)。科學(xué)制定公共租賃住房規(guī)劃與年度計(jì)劃，選址優(yōu)先考慮交通便利、配套齊全區(qū)域，合理配置公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)政府與社會(huì)共同投資，新建成套公共租賃住房裝修簡(jiǎn)約環(huán)保、單套面積不超60平方米，建設(shè)籌集、經(jīng)營(yíng)管理所涉及的相關(guān)稅費(fèi)可享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策。

（三）申請(qǐng)和審核。申請(qǐng)以家庭為單位，單身人士可獨(dú)立申請(qǐng)。收入條件，不得高于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；住房條件，須滿足在本市無房或人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)人均住房面積的60%，且5年內(nèi)無房產(chǎn)交易行為；財(cái)產(chǎn)條件，規(guī)定不得擁有營(yíng)運(yùn)車輛和非住宅房產(chǎn)，非營(yíng)運(yùn)車輛總價(jià)及企業(yè)出資額均不得超過10萬元。非城六區(qū)戶籍家庭須穩(wěn)定就業(yè)，滿足1年至3年的社保、稅務(wù)、公積金繳納的條件。審核程序遵循“社區(qū)受理、街道初審、部門聯(lián)審、區(qū)級(jí)終審”流程，并設(shè)有公示和異議復(fù)核環(huán)節(jié)，審核時(shí)限控制在25個(gè)工作日內(nèi)，確保公平公正。

（四）輪候和配租。輪候按照審核時(shí)間排序，輪候期一般不超過5年。配租戶型與人口數(shù)相對(duì)應(yīng)，對(duì)立功軍人、低收入人口家庭、孤寡老人、計(jì)劃生育特殊家庭、優(yōu)撫對(duì)象、殘疾人、見義勇為者、勞模、消防救援人員、軍隊(duì)文職人員、多子女家庭等可以優(yōu)先配租。嚴(yán)格輪候庫管理，輪候期間家庭情況變化需進(jìn)行資格復(fù)審，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在不符合資格、超過3年未參加配租報(bào)名、兩次放棄分房等情形的，清退出輪候庫。集中分配程序按照發(fā)布通知、意向登記、資格復(fù)審、搖號(hào)配租、合同簽訂等程序進(jìn)行，配租結(jié)果在7個(gè)工作日內(nèi)向社會(huì)公開。

（五）租金和補(bǔ)貼。公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)，原則是略低于同地段市場(chǎng)租金。實(shí)行差別化租金管理，低收入人口家庭按照2.89元/月·每平方米執(zhí)行，家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入和低于人均可支配收入80%的，分別按照公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)75%、60%執(zhí)行。符合條件的低保家庭和優(yōu)撫對(duì)象可再享受租金減半的優(yōu)惠。確保低收入人口家庭應(yīng)保盡保，輪候期間在市場(chǎng)租房的可選擇領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼。

（六）使用和退出。承租家庭不得擅自裝修、改變結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或改變用途，需按時(shí)繳納租金和承擔(dān)日常費(fèi)用。承租家庭人口、住房和經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的須在30日內(nèi)主動(dòng)申請(qǐng)資格復(fù)審，合同期滿需續(xù)租的應(yīng)提前3個(gè)月申請(qǐng)復(fù)審；對(duì)符合條件的調(diào)整租金后續(xù)租，不再符合條件的取消保障資格并在30日內(nèi)騰退住房，最長(zhǎng)給予不超過90天的搬遷期。搬遷期滿后不騰退公共租賃住房且無其他自有住房的，應(yīng)按照市場(chǎng)租金價(jià)格繳納租金；有其他住房的，房屋所有權(quán)人或運(yùn)營(yíng)單位可以提起訴訟要求騰退。

（七）運(yùn)營(yíng)管理與物業(yè)服務(wù)。規(guī)定一個(gè)小區(qū)由一個(gè)運(yùn)營(yíng)單位、一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理，配建的公共租賃住房物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與同住宅小區(qū)保持一致。對(duì)低收入人口家庭，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由政府補(bǔ)貼，按季度向物業(yè)服務(wù)企業(yè)撥付。房屋所有權(quán)人和運(yùn)營(yíng)單位落實(shí)維修養(yǎng)護(hù)房屋及配套設(shè)施的主體責(zé)任。住房建設(shè)行政主管部門構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)體系，按規(guī)定向社會(huì)公開評(píng)價(jià)結(jié)果。

（八）監(jiān)督管理。住房建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查，暢通投訴舉報(bào)渠道，依法及時(shí)核實(shí)、處理舉報(bào)、投訴。房屋所有權(quán)人和運(yùn)營(yíng)單位可采取走訪入戶、聯(lián)合核查、群防群治和智能門禁等措施實(shí)施監(jiān)管，建立健全監(jiān)管機(jī)制。對(duì)隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假申請(qǐng)材料的，不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案；以欺騙手段承租的，將依法處理；有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自裝修、從事違法活動(dòng)、無正當(dāng)理由空置6個(gè)月以上等行為的，強(qiáng)制騰退，且5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)，并依法追究責(zé)任。對(duì)管理部門及其工作人員的失職瀆職、徇私舞弊行為，依法給予處分，構(gòu)成犯罪的追究刑事責(zé)任。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人從事公共租賃住房申請(qǐng)、租賃的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得發(fā)布公共租賃住房申請(qǐng)服務(wù)等信息。對(duì)涉及的違規(guī)行為，依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（九）附則。做好政策銜接，《管理辦法》實(shí)施前已受理、已輪候或已入住的家庭，按原政策或合同執(zhí)行。合同到期后續(xù)租的，按照申請(qǐng)公共租賃住房時(shí)的準(zhǔn)入條件進(jìn)行資格復(fù)審，收入、住房、財(cái)產(chǎn)情況的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按《管理辦法》執(zhí)行。對(duì)各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)及企業(yè)的自建項(xiàng)目，可參照《管理辦法》制定本區(qū)域的實(shí)施辦法或符合項(xiàng)目實(shí)際的實(shí)施細(xì)則。《管理辦法》自2025年9月1日起施行，有效期5年。