?《西安市公共租賃住房管理辦法》政策解讀

一、起草背景：

按照2012年《公共租賃住房管理辦法》（住建部第11號令）要求，2014年，原市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《西安市租賃型保障房建設管理實施辦法（試行）》，將廉租住房和公共租賃住房并軌運行、統(tǒng)籌管理。2023年，國務院印發(fā)《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，對住房保障體系進行調(diào)整，明確公共租賃住房主要保障城鎮(zhèn)住房收入困難家庭。為進一步規(guī)范做好公共租賃住房建設、分配、運營、使用、退出和管理等工作，結(jié)合我市實際，起草修訂了《西安市公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

二、政策依據(jù)

（一）《國務院關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號）

（二）《公共租賃住房管理辦法》（住房城鄉(xiāng)建設部令第11號）

（三）《住房和城鄉(xiāng)建設部 國家發(fā)展改革委 財政部 自然資源部關于進一步規(guī)范發(fā)展公共租賃住房的意見》（建保〔2019〕55號）

三、主要內(nèi)容

新辦法共9章50條，具體內(nèi)容：

（一）總則。明確了采取實物配租與租賃補貼相結(jié)合的保障方式、適用范圍、保障人群、市、區(qū)住房建設行政主管部門以及相關部門工作職責，構(gòu)建了市級統(tǒng)籌、部門聯(lián)動、區(qū)縣落實、街鎮(zhèn)受理的多層級管理體系。

（二）規(guī)劃和建設。科學制定公共租賃住房規(guī)劃與年度計劃，選址優(yōu)先考慮交通便利、配套齊全區(qū)域，合理配置公共服務設施，鼓勵政府與社會共同投資，新建成套公共租賃住房裝修簡約環(huán)保、單套面積不超60平方米，建設籌集、經(jīng)營管理所涉及的相關稅費可享受國家相關優(yōu)惠政策。

（三）申請和審核。申請以家庭為單位，單身人士可獨立申請。收入條件，不得高于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；住房條件，須滿足在本市無房或人均住房面積低于本市城鎮(zhèn)人均住房面積的60%，且5年內(nèi)無房產(chǎn)交易行為；財產(chǎn)條件，規(guī)定不得擁有營運車輛和非住宅房產(chǎn)，非營運車輛總價及企業(yè)出資額均不得超過10萬元。非城六區(qū)戶籍家庭須穩(wěn)定就業(yè)，滿足1年至3年的社保、稅務、公積金繳納的條件。審核程序遵循“社區(qū)受理、街道初審、部門聯(lián)審、區(qū)級終審”流程，并設有公示和異議復核環(huán)節(jié)，審核時限控制在25個工作日內(nèi)，確保公平公正。

（四）輪候和配租。輪候按照審核時間排序，輪候期一般不超過5年。配租戶型與人口數(shù)相對應，對立功軍人、低收入人口家庭、孤寡老人、計劃生育特殊家庭、優(yōu)撫對象、殘疾人、見義勇為者、勞模、消防救援人員、軍隊文職人員、多子女家庭等可以優(yōu)先配租。嚴格輪候庫管理，輪候期間家庭情況變化需進行資格復審，對發(fā)現(xiàn)存在不符合資格、超過3年未參加配租報名、兩次放棄分房等情形的，清退出輪候庫。集中分配程序按照發(fā)布通知、意向登記、資格復審、搖號配租、合同簽訂等程序進行，配租結(jié)果在7個工作日內(nèi)向社會公開。

（五）租金和補貼。公共租賃住房租金實行政府定價，原則是略低于同地段市場租金。實行差別化租金管理，低收入人口家庭按照2.89元/月·每平方米執(zhí)行，家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入和低于人均可支配收入80%的，分別按照公共租賃住房租金標準75%、60%執(zhí)行。符合條件的低保家庭和優(yōu)撫對象可再享受租金減半的優(yōu)惠。確保低收入人口家庭應保盡保，輪候期間在市場租房的可選擇領取租賃補貼。

（六）使用和退出。承租家庭不得擅自裝修、改變結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或改變用途，需按時繳納租金和承擔日常費用。承租家庭人口、住房和經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的須在30日內(nèi)主動申請資格復審，合同期滿需續(xù)租的應提前3個月申請復審；對符合條件的調(diào)整租金后續(xù)租，不再符合條件的取消保障資格并在30日內(nèi)騰退住房，最長給予不超過90天的搬遷期。搬遷期滿后不騰退公共租賃住房且無其他自有住房的，應按照市場租金價格繳納租金；有其他住房的，房屋所有權(quán)人或運營單位可以提起訴訟要求騰退。

（七）運營管理與物業(yè)服務。規(guī)定一個小區(qū)由一個運營單位、一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理，配建的公共租賃住房物業(yè)服務標準及收費標準應與同住宅小區(qū)保持一致。對低收入人口家庭，物業(yè)服務費由政府補貼，按季度向物業(yè)服務企業(yè)撥付。房屋所有權(quán)人和運營單位落實維修養(yǎng)護房屋及配套設施的主體責任。住房建設行政主管部門構(gòu)建運營管理、物業(yè)服務評價體系，按規(guī)定向社會公開評價結(jié)果。

（八）監(jiān)督管理。住房建設行政主管部門應當加強對公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查，暢通投訴舉報渠道，依法及時核實、處理舉報、投訴。房屋所有權(quán)人和運營單位可采取走訪入戶、聯(lián)合核查、群防群治和智能門禁等措施實施監(jiān)管，建立健全監(jiān)管機制。對隱瞞有關情況或者提供虛假申請材料的，不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案；以欺騙手段承租的，將依法處理；有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自裝修、從事違法活動、無正當理由空置6個月以上等行為的，強制騰退，且5年內(nèi)不得再次申請，并依法追究責任。對管理部門及其工作人員的失職瀆職、徇私舞弊行為，依法給予處分，構(gòu)成犯罪的追究刑事責任。嚴禁任何單位和個人從事公共租賃住房申請、租賃的經(jīng)紀業(yè)務，不得發(fā)布公共租賃住房申請服務等信息。對涉及的違規(guī)行為，依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（九）附則。做好政策銜接，《管理辦法》實施前已受理、已輪候或已入住的家庭，按原政策或合同執(zhí)行。合同到期后續(xù)租的，按照申請公共租賃住房時的準入條件進行資格復審，收入、住房、財產(chǎn)情況的認定標準按《管理辦法》執(zhí)行。對各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)及企業(yè)的自建項目，可參照《管理辦法》制定本區(qū)域的實施辦法或符合項目實際的實施細則。《管理辦法》自2025年9月1日起施行，有效期5年。