西安市高陵區(qū)人民政府辦公室 關(guān)于印發(fā)《西安市高陵區(qū)進(jìn)一步提升物業(yè) 管理服務(wù)工作實施意見》的通知

西安市高陵區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《西安市高陵區(qū)進(jìn)一步提升物業(yè)管理服務(wù)工作實施意見》的通知

各街道辦事處、各鎮(zhèn)政府，區(qū)政府各工作部門，各直屬機(jī)構(gòu)：

《西安市高陵區(qū)進(jìn)一步提升物業(yè)管理服務(wù)工作實施意見》已經(jīng)區(qū)政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。

西安市高陵區(qū)人民政府辦公室

2016年5月3日

西安市高陵區(qū)進(jìn)一步提升物業(yè)管理服務(wù)工作實施意見

為全面推進(jìn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，真正落實未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)社會化管理，有效規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《保安服務(wù)管理條例》、《西安市物業(yè)管理條例》、《西安市居住區(qū)公建配套設(shè)施管理辦法》、《西安市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定》、《西安市機(jī)動車停車場建設(shè)管理辦法》、《西安市人民政府辦公廳關(guān)于劃分物業(yè)管理活動監(jiān)督管理權(quán)限的通知》（市政辦發(fā)〔2010〕222號）、《西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于開展全市住宅小區(qū)安全隱患排查整頓工作的通知》（市房發(fā)〔2015〕84號）、《西安市房屋維修應(yīng)急使用程序》文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施意見。

一、指導(dǎo)思想

以加強(qiáng)城市治理工作、建設(shè)品質(zhì)西安、改善城市人居環(huán)境、提高居民滿意度為出發(fā)點，以建立科學(xué)的物業(yè)管理機(jī)制、解決行業(yè)發(fā)展中的熱點難點問題為重點，全面提高全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平，推動行業(yè)健康有序發(fā)展，建設(shè)宜居宜業(yè)的城市新區(qū)。

二、基本原則

堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施的原則；堅持屬地管理與屬事管理相結(jié)合的原則，嚴(yán)格劃分物業(yè)管理活動和監(jiān)督管理權(quán)限，夯實責(zé)任；堅持以物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理、街鎮(zhèn)（管委會）管理和聘請專業(yè)經(jīng)理人管理為主，居民自治管理為輔的管理模式，實現(xiàn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，有效推進(jìn)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

三、工作目標(biāo)

根據(jù)我區(qū)新建住宅小區(qū)人員密集但整體物業(yè)服務(wù)水平低、代建和自建小區(qū)物業(yè)市場化程度不高、老舊小區(qū)多的實際情況，采取因地制宜、分類管理的方法，進(jìn)一步理順物業(yè)管理體制和監(jiān)管體系，全面落實物業(yè)管理屬地、監(jiān)督管理屬事原則，不斷強(qiáng)化各街鎮(zhèn)（管委會）的管理職責(zé)，加大行業(yè)監(jiān)管力度、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為、增強(qiáng)業(yè)主消費(fèi)意識，逐步實現(xiàn)“新建小區(qū)規(guī)范管理、已管小區(qū)升級提檔、未管小區(qū)落實管理”的物業(yè)管理全覆蓋的工作目標(biāo)，將物業(yè)管理工作納入法制化運(yùn)行軌道，推動我區(qū)物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。

四、工作職責(zé)

（一）加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作。

1.住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

2.建設(shè)單位在現(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)企業(yè)的選聘。投標(biāo)企業(yè)少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，從招投標(biāo)結(jié)束之日起15日內(nèi)向區(qū)物業(yè)行政主管部門備案，同時將備案內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位與買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。

4.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。若前期物業(yè)服務(wù)期限未滿，但業(yè)主委員會或業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

5.各相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對住宅建筑工程質(zhì)量、驗收、備案的管理，確保物業(yè)在保修期內(nèi)（基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算），需維修項目由開發(fā)商及時解決處理。

6.物業(yè)管理服務(wù)（前期）合同期滿或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)有法律、法規(guī)規(guī)定的需重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，但小區(qū)業(yè)主大會尚未成立時，建設(shè)單位應(yīng)該依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的依法交接。同時，開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)買受人交房前要盡快按要求完成基礎(chǔ)配套設(shè)施和室外環(huán)境建設(shè)（給排水、電、氣、暖、道路硬化、綠化、亮化、通訊、安全防護(hù)等），確保達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)，并在行業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)且誠信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)正式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照資質(zhì)及服務(wù)面積配備相應(yīng)數(shù)量的電梯等特種設(shè)備的維保、物管、保潔、消防、安保、水電維修專業(yè)從業(yè)人員，電梯等特種設(shè)備維保、消防、安保、水電維修專業(yè)從業(yè)人員需持有行業(yè)主管部門頒發(fā)的從業(yè)證書方可上崗，上述人員在受物業(yè)公司聘請的同時須向行業(yè)主管部門備案。

（二）堅持街鎮(zhèn)（管委會）主導(dǎo)的屬地管理原則。

1.按照“重心下移、屬地管理”原則，建立街鎮(zhèn)（管委會）和社區(qū)分級負(fù)責(zé)、職責(zé)明晰的住宅小區(qū)物業(yè)管理體系。各街鎮(zhèn)（管委會）作為物業(yè)管理活動的責(zé)任主體，要按照《西安市物業(yè)管理條例》做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，并向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，確保小區(qū)內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。

2.街鎮(zhèn)（管委會）政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無人管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時要盡快與代建代管小區(qū)的具體代管單位協(xié)商，拿出代管小區(qū)物業(yè)服務(wù)社會化工作實施辦法，加快小區(qū)業(yè)主委員會籌建進(jìn)度，盡快實現(xiàn)物業(yè)社會化服務(wù)全覆蓋。

3.各街鎮(zhèn)（管委會）要將物業(yè)管理工作作為社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，納入日常工作的重要議事日程，定期召開專題會議，聽取各社區(qū)有關(guān)物業(yè)管理工作的匯報，分析并協(xié)調(diào)解決各居民小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的重大問題；及時有效化解物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛，建立健全物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，力爭做到普通糾紛調(diào)處化解不出社區(qū)，嚴(yán)重矛盾糾紛調(diào)處化解不出街鎮(zhèn)（管委會），存在可能引發(fā)社會穩(wěn)定的矛盾糾紛要在第一時間上報區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府召集相關(guān)職能部門及時處置，積極構(gòu)建和諧的物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系。

4.各街鎮(zhèn)（管委會）要有明確的具體機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作，配備一定數(shù)量的專（兼）職工作人員，確保物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)健全、職責(zé)明確。不斷加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)企業(yè)的管理，強(qiáng)化巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時函告相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決，并向社會公布物業(yè)服務(wù)工作24小時投訴舉報電話。

（三）健全部門分工合作的屬事管理監(jiān)督體系。

1.規(guī)劃高陵分局負(fù)責(zé)按照國家相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，將新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房納入規(guī)劃條件書，并嚴(yán)格按照規(guī)劃條件書中規(guī)定的物業(yè)用房規(guī)模進(jìn)行許可。

2.區(qū)建住局作為全區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，具體負(fù)責(zé)對全區(qū)物業(yè)企業(yè)的管理工作，按照《西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于開展全市住宅小區(qū)安全隱患排查整頓工作的通知》（市房發(fā)〔2015〕84號）的要求，對照5大類26項問題，認(rèn)真排查、加強(qiáng)整改、強(qiáng)化監(jiān)督。重點核查建設(shè)單位前期物業(yè)招投標(biāo)工作開展情況、建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)之間資料移交情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員資格、住宅專項維修資金管理使用情況及外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我區(qū)備案情況。同時負(fù)責(zé)對在建小區(qū)實施質(zhì)量、安全監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖或土地使用權(quán)證的宗地圖，劃分物業(yè)管理區(qū)域并告知相關(guān)街鎮(zhèn)（管委會）；負(fù)責(zé)對破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等的裝飾裝修行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，侵占、損害公共場地、共用設(shè)施設(shè)備、違章拆改行為的依法查處；督促各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，配合商品房預(yù)購人搞好住宅維修資金的繳納工作，劃轉(zhuǎn)其物業(yè)專項維修資金，并按照《西安市房屋維修應(yīng)急使用程序》中規(guī)定的六類維修、更新、改造項目和兩類維修資金交存情況，做好維修資金應(yīng)急使用的管理及撥付工作；負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位完善供電、供水、供氣、供暖、通訊、消防、防雷等基礎(chǔ)設(shè)施，并將其納入商品房竣工備案內(nèi)容之列；負(fù)責(zé)商品房合同備案登記工作，并提供備案登記情況給相關(guān)街鎮(zhèn)（管委會）。同時設(shè)立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管24小時投訴舉報電話。

3.區(qū)城市管理局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、亂貼亂畫、損壞綠地、亂栽亂種、擅自裝修、建筑渣土、裝修垃圾未按規(guī)定堆放等違法行為。

4.區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)全區(qū)住宅小區(qū)電梯、鍋爐及其他特種設(shè)備的運(yùn)行安全、檢驗、監(jiān)督和管理工作，積極探索特種設(shè)備投保機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和人員培訓(xùn)工作。

5.區(qū)物價局負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的收費(fèi)公示和監(jiān)督檢查工作。

6.公安高陵分局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)保安、消防人員的培訓(xùn)和監(jiān)管，建立保安、消防人員培訓(xùn)制度，實行持證上崗，備案管理；提升指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)安全防范、機(jī)動車停放管理及消防工作；在全區(qū)范圍內(nèi)全面推行居民居住證制度，完善流動人口特別是已在高陵買房的非高陵籍人口的管理服務(wù)工作。

7.區(qū)民政局、教育局、衛(wèi)計局、文體局等相關(guān)行業(yè)行政主管部門按照各自職責(zé)制定全區(qū)公建配套設(shè)施的具體管理制度。

8.區(qū)供水、供暖、供電、供氣企業(yè)要做好小區(qū)內(nèi)線路、管路的安全排查及維修、搶修工作。

9.區(qū)教育局、區(qū)衛(wèi)計局、環(huán)保高陵分局、區(qū)市場監(jiān)管局、公安高陵分局、公安消防大隊、區(qū)司法局、區(qū)人防辦等部門按照各自職責(zé)加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主私自開設(shè)的商店、旅店、餐飲、麻將館、看護(hù)班、培訓(xùn)班等經(jīng)營場所的管理，對影響小區(qū)居民正常生活，增加擾民、污染、噪音、不安全因素等行為，要加大管理、排查整頓。

10.區(qū)財政局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造和應(yīng)急維修、搶修的資金保障，設(shè)立專項資金進(jìn)行獎勵，適當(dāng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金補(bǔ)貼。

11.區(qū)人社局要加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的崗位技能培訓(xùn)，定期組織物業(yè)經(jīng)理、保潔、綠化、給排水、機(jī)電設(shè)施維護(hù)等崗位人員培訓(xùn)，不斷提高管理水平。

同時，各及社區(qū)工作站實現(xiàn)縱向分級負(fù)責(zé)，做到統(tǒng)籌有序，循序漸進(jìn)，求真務(wù)實，確保形成全區(qū)物業(yè)網(wǎng)格化管理工作。政府各相關(guān)職能部門要相互協(xié)調(diào)配合，建立起部門間的橫向聯(lián)動機(jī)制，各司其職，突出重點，狠抓落實，按照各自職責(zé)配合處理有關(guān)事宜，及時有效的解決實際工作中的問題。

五、保障措施

自2016年開始，街鎮(zhèn)（管委會）的物業(yè)管理和相關(guān)部門的監(jiān)督工作將納入?yún)^(qū)政府工作目標(biāo)責(zé)任考核。政府將拿出專項資金對物業(yè)管理工作開展成績突出的街鎮(zhèn)（管委會）、部門和物業(yè)企業(yè)進(jìn)行獎勵。

對在全區(qū)率先成立業(yè)主委員會的小區(qū)特別是老舊小區(qū)，區(qū)政府將在年終考核中對相關(guān)街鎮(zhèn)（管委會）予以獎勵加分，并給予經(jīng)費(fèi)獎勵支持。對認(rèn)真落實物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督責(zé)任，積極配合街鎮(zhèn)（管委會）規(guī)范物業(yè)行業(yè)服務(wù)的部門，將在年終考評中予以加分獎勵。對管理規(guī)范、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)區(qū)政府也將給予資金獎勵。

同時，區(qū)政府今年還將拿出2000萬專項資金用于城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合改造工程，重點實施老舊小區(qū)破損道路修整、排水管道敷設(shè)、樓體整新、照明設(shè)施完善、綠化補(bǔ)增等改造項目。

六、工作要求

區(qū)委、區(qū)政府建立住宅小區(qū)物業(yè)管理獎勵和處罰長效機(jī)制，逐步完善物業(yè)管理工作相關(guān)配套政策，推進(jìn)物業(yè)管理和監(jiān)督工作的規(guī)范化、市場化，為全區(qū)居民營造安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。

區(qū)建住局負(fù)責(zé)，每年對全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。對物業(yè)服務(wù)水平差、群眾投訴率高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和在考評中排名靠后的企業(yè)，由街鎮(zhèn)（管委會）和區(qū)建住局共同組織對企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，要求其限期整改，對整改不積極或限期內(nèi)整改不到位的企業(yè)對其予以清理。

區(qū)市場監(jiān)管局負(fù)責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》有關(guān)要求，對轄區(qū)內(nèi)從事電梯等特種設(shè)備安裝、維修的企業(yè)及設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行全面排查建檔。對排查出的問題落實責(zé)任、拿出整改措施和時限，確保整治工作迅速有效開展，對不配合的維保公司堅決清理。

區(qū)安監(jiān)局、區(qū)工業(yè)和商務(wù)局、區(qū)文體廣電旅游局、區(qū)教育局、區(qū)衛(wèi)計局、區(qū)水務(wù)局、公安高陵分局、消防隊、區(qū)供電分公司、涇渭供電分公司等部門要按照“管行業(yè)必須管安全”的原則，加強(qiáng)對本行業(yè)領(lǐng)域相關(guān)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

各相關(guān)街鎮(zhèn)（管委會）和部門要積極做好物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和安全自救措施的宣傳工作，不斷提升居民的自救能力、安全意識和物業(yè)管理意識。要堅持以正面宣傳為主，廣泛宣傳物業(yè)管理服務(wù)工作的重要意義，展現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)工作取得的新成果、新成效，提升全區(qū)群眾對物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度。同時，各街鎮(zhèn)（管委會）物業(yè)管理部門要及時聽取轄區(qū)內(nèi)群眾對物業(yè)工作的意見建議，引導(dǎo)廣大群眾主動參與和支持物業(yè)服務(wù)管理工作，依法依規(guī)表達(dá)訴求，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念，自覺履行繳費(fèi)義務(wù)，共同營造“小區(qū)是我家，物業(yè)管理靠大家”的良好氛圍。

七、責(zé)任追究

對落實工作不力，造成轄區(qū)內(nèi)因物業(yè)管理混亂引起群體性上訪性事件、造成惡劣影響的街鎮(zhèn)（管委會），或因行業(yè)監(jiān)管不力發(fā)生重大事故的部門，區(qū)監(jiān)察局將嚴(yán)格追責(zé)。對物業(yè)管理企業(yè)和特種設(shè)備維保企業(yè)，違反操作規(guī)程、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊造成安全事故或引起不良影響的，其行業(yè)管理部門將嚴(yán)格追究所在單位及主管部門責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

本實施意見自2016年6月1日起施行。