《西安市住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》政策解讀

一、修訂背景

現(xiàn)行《西安市住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》于2020年1月1日實(shí)施，有效期5年，將于2024年12月31日到期。隨著我國《中華人民共和國民法典》的頒布實(shí)施及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，中心參考借鑒外地公積金中心及商業(yè)銀行好的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我市住房公積金管理實(shí)際，在防范貸款風(fēng)險(xiǎn)、兼顧公平公正、確保住房公積金繳存人合法貸款權(quán)益的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)行《西安市住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了修改和完善，于2025年1月1日起施行，有效期5年。

二、主要依據(jù)

1.《中華人民共和國民法典》；

2.《住房公積金管理?xiàng)l例》；

3.《西安市住房公積金管理?xiàng)l例》；

4.《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》（GB/T51267-20

17）。

三、修訂內(nèi)容及政策解讀

（一）第二條規(guī)定。“公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向已正常繳存住房公積金的繳存人發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。繳存人購買的自住住房包括商品住房、購置型保障房、單位集資建房等。”

政策解讀：根據(jù)《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》，將自住普通住房修改為自住住房。自住住房包括：商品住房、購置型保障房、單位集資建房，其中購置型保障房包括：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房和配售型保障房。

（二）第七條規(guī)定。“個(gè)人住房公積金繳存賬戶狀態(tài)正常。”

政策解讀：根據(jù)《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》，借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài)。

（三）第八條規(guī)定。“借款申請(qǐng)人及配偶有以下情形之一的，不予貸款：（一）提供虛假貸款資料的；（二）被中心認(rèn)定存在違法違規(guī)提取住房公積金未處理完畢的；（三）全國范圍存在尚未還清的公積金貸款本息的；（四）家庭第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的；（五）借款申請(qǐng)人非房屋買受人，或房屋買受人為父母子女或親戚朋友聯(lián)名購買的；（六）購買再交易住房，買賣雙方為直系親屬關(guān)系或婚姻關(guān)系解除不超過二年的；（七）不符合本市公積金貸款信用審核標(biāo)準(zhǔn)的；（八）所購住房已設(shè)立居住權(quán)或所購住房用途為非住宅或購買房屋部分產(chǎn)權(quán)份額的（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）；（九）借款申請(qǐng)人超過法定退休年齡的；（十）存在其他公積金監(jiān)管部門規(guī)定不予貸款情形或存在影響公積金貸款安全情形的。”

政策解讀：為推進(jìn)誠信社會(huì)建設(shè)，提升繳存職工誠信意識(shí)，防范貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定并結(jié)合近幾年出現(xiàn)的騙提套貸等情況，借鑒外地中心及商業(yè)銀行經(jīng)驗(yàn)做法，對(duì)以上所列情況采取拒貸的措施，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障公共資金安全。

（四）第九條規(guī)定。“購買自住住房的，公積金貸款額度不超過所購買住房合同總價(jià)款的85%（具體比例以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準(zhǔn)）。”“二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行信貸政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。”

政策解讀：根據(jù)住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于住房公積金支持繳存人購買和租賃保障性住房的通知》（建金﹝2024﹞58號(hào)）及西安市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（市建發(fā)〔2024〕152號(hào)）要求。使用公積金購買商品住房、集資建房首付比例不低于20%；使用公積金購買保障性住房的，首付比例不低于15%。

多子女家庭，指具有合法婚姻關(guān)系的夫妻，依法撫養(yǎng)至少有一個(gè)未成年子女的二孩及以上家庭，有離異婚史的，以撫養(yǎng)權(quán)核定子女?dāng)?shù)量。多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行信貸政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。即單繳存職工家庭最高貸款額度為90萬元；雙繳存職工家庭最高貸款額度為120萬元。

（五）第十條規(guī)定。“公積金貸款最長期限不得超過30年，且貸款到期日不超過借款申請(qǐng)人法定退休時(shí)間后5年。其中購買二手住房的，房屋建成年限不得超過30年，且再交易住房貸款期限與房屋建成年限之和不超過40年；”

政策解讀：根據(jù)西安市住建局等四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(市建發(fā)﹝2024﹞69號(hào))調(diào)整再交易住房貸款期限的有關(guān)規(guī)定，房屋建成年限，以房產(chǎn)證測(cè)圖時(shí)間或評(píng)估報(bào)告中房屋建成時(shí)間至貸款申請(qǐng)時(shí)間取高值認(rèn)定。房屋建成年限超過30年的不予受理。房屋建成年限不超過30年的，貸款最高期限=40年-房屋建成年限。

（六）第十一條規(guī)定。“公積金貸款利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年（含）以內(nèi)的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，于次年1月1日按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。”

政策解讀：根據(jù)中國人民銀行2024年5月17日下發(fā)的《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，取消了二次公積金貸款與首次公積金貸款利率之間1.1倍的關(guān)系。明確首套房5年及以下貸款利率2.35%，5年以上貸款利率2.85%，二套房5年及以下貸款利率2.775%，5年以上貸款利率3.325%。貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日按相應(yīng)的公積金貸款利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。個(gè)人住房公積金貸款套數(shù)指借款職工家庭在全國范圍內(nèi)使用個(gè)人住房公積金貸款的次數(shù)。住房公積金僅支持首套和二套個(gè)人住房公積金貸款，第三套個(gè)人住房公積金貸款不予受理。

（七）第十二條規(guī)定。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)（銷）售許可證后，如購房人由公積金貸款需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向住房公積金管理中心申請(qǐng)樓幢備案，備案所需資料內(nèi)容如下：（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或批準(zhǔn)設(shè)立文件（復(fù)印件）；（二）《西安個(gè)人住房公積金貸款樓盤項(xiàng)目申報(bào)表》及不拒絕職工公積金貸款“承諾書”；（三）商品房項(xiàng)目提供“商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證”復(fù)印件；配售型保障房項(xiàng)目提供“配售型保障性住房預(yù)（現(xiàn)）售許可證”復(fù)印件；單位集資建房提供住建部門批復(fù)文件復(fù)印件；（四）網(wǎng)簽備案的《商品房買賣合同》中該項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)及預(yù)售依據(jù)信息頁。”

政策解讀：按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、國土資源部《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》（建金﹝2017﹞246 號(hào)）和陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省財(cái)政廳、中國人民銀行西安分行、陜西省自然資源廳《關(guān)于開展維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益“百日專項(xiàng)整治”活動(dòng)的通知》（陜建發(fā)﹝2022﹞1008號(hào)）要求，及中心下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房公積金貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入與備案流程的通知》（西房金發(fā)﹝2023﹞1號(hào)），為優(yōu)化營商環(huán)境，方便開發(fā)企業(yè)進(jìn)行樓盤備案，簡化樓盤備案資料。

（八）第十三條規(guī)定。“（八）其他相關(guān)資料具體內(nèi)容。1.《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》電子碼（異地繳存職工提供）。2.用工關(guān)系證明、勞動(dòng)合同（人才代繳職工提供）3.房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（再交易住房提供）。4.機(jī)關(guān)事業(yè)單位縣處級(jí)以上女干部和具有高級(jí)職稱的女性專業(yè)技術(shù)人員年滿60周歲退休或延遲退休的，需提供單位文件或加蓋單位公章的說明。5.二孩及以上多子女家庭申請(qǐng)公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關(guān)系或依法撫養(yǎng)關(guān)系的材料：戶口簿、《出生醫(yī)學(xué)證明》、收養(yǎng)登記證、法院判決書或離婚協(xié)議等。”

政策解讀：1.根據(jù)住建部辦公廳《關(guān)于整合住房公積金個(gè)人證明事項(xiàng)推動(dòng)“亮碼可辦”工作的通知》（建辦金﹝2023﹞29），對(duì)異地繳存職工申請(qǐng)貸款，整合《職工繳存證明》《異地貸款繳存使用證明》《貸款結(jié)清證明》三項(xiàng)證明材料，改為統(tǒng)一出具《住房公積金業(yè)務(wù)辦理個(gè)人信息表》“電子碼”。2.涉及機(jī)關(guān)事業(yè)單位女職工需要延長貸款期限時(shí)，需要提供相關(guān)延遲退休證明資料。3.對(duì)多子女家庭需要提高貸款額度時(shí)，需提供能夠判斷家庭撫養(yǎng)子女?dāng)?shù)的資料。4.為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障公共資金安全，對(duì)特殊情況需額外提供貸款申請(qǐng)資料。

（九）第十八條規(guī)定。將“貸款資金轉(zhuǎn)入售房單位（售房人）或者建房、修房承擔(dān)方在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)”修改為“貸款資金轉(zhuǎn)入指定的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。”

政策解讀：根據(jù)市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》（市建發(fā)﹝2022﹞145號(hào)），要求商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入指定的專用資金監(jiān)管賬戶。