西安市高陵區(qū)“共享村落”（閑置宅基地合作建房）試點(diǎn)指導(dǎo)意見（征求意見稿）
第一條為深入貫徹落實(shí)中辦、國辦《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》，盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展，按照《土地管理法》等法律法規(guī)，制訂本意見。
第二條 本辦法的閑置宅基地合作建房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶自愿合作，在符合規(guī)劃的前提下，給予農(nóng)戶一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，利用農(nóng)戶閑置宅基地新建、改建、修繕農(nóng)房。
第三條合作建房后，農(nóng)戶享有宅基地資格權(quán)、使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過合同的方式在一定面積的農(nóng)房上為其他自然人設(shè)立居住權(quán)或者對(duì)外出租等。設(shè)立居住權(quán)、對(duì)外出租產(chǎn)生的收入歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
第四條合作建房?jī)H限于依法取得的宅基地使用權(quán)，一般不包括祖遺戶等情況。
第五條居住權(quán)是指居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)一定面積的農(nóng)房享有占有、使用的用益物權(quán)。
第六條 居住權(quán)年限設(shè)定一般不超過70年。
第七條居住權(quán)合同一般包括下列條款，并附宅基地資料、委托書等重要資料：
（一）農(nóng)戶、出資人、居住權(quán)人及其它具有居住權(quán)的人員的基本信息；
（二）合作建房具體約定；
（三）居住權(quán)期限；
（四）是否允許出租、另外設(shè)置居住人；
（五）解決爭(zhēng)議的方法。
第八條 合作建房試點(diǎn)采取申請(qǐng)審批制。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出試點(diǎn)申請(qǐng)，經(jīng)所在街道農(nóng)辦、區(qū)農(nóng)經(jīng)中心（農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心）審核通過后，提交區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第九條 試點(diǎn)僅限于聚集提升類村莊。
第十條申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)村應(yīng)具備的條件：
（一）村黨組織、村委會(huì)和村集體經(jīng)濟(jì)合作社團(tuán)結(jié)有力，村財(cái)管理規(guī)范。
（二）人居環(huán)境整治接近或達(dá)到一類村標(biāo)準(zhǔn)。
（三）制訂了可行性較高的試點(diǎn)方案。
（四）對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)有分類處置的辦法。
（五）運(yùn)營(yíng)機(jī)制、管理人員薪酬和收益分配辦法科學(xué)合理。
第十一條 試點(diǎn)村應(yīng)成立運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)合作建房的規(guī)劃、建設(shè)、宣傳、組織、運(yùn)營(yíng)、資金監(jiān)管、物業(yè)等事項(xiàng)。
第十二條合作公司需要委托第三方負(fù)責(zé)合作建房具體事宜的，參照農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易限額及程序進(jìn)行。
第十三條 農(nóng)戶參與閑置宅基地合作建房，必須通過合作公司進(jìn)行。涉及的保證金、預(yù)付款、補(bǔ)償款等，由運(yùn)營(yíng)公司開設(shè)專戶負(fù)責(zé)監(jiān)管。
第十四條 農(nóng)房因歷史原因涉及超占的，允許在合作建房時(shí)維持原面積，鼓勵(lì)減少面積，嚴(yán)禁新增面積；對(duì)于有條件通過新修道路等分割的，允許分割。
第十五條允許宅基地互換、合并后建房。
第十六條 運(yùn)營(yíng)公司可按照約定向居住權(quán)人收取鄉(xiāng)村建設(shè)配套費(fèi)。收入優(yōu)先用于物業(yè)服務(wù)、人居環(huán)境提升改造、照顧弱勢(shì)群體。
第十七條支持運(yùn)營(yíng)公司通過流轉(zhuǎn)農(nóng)地，打造三生融合的美麗鄉(xiāng)村。
第十八條運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)當(dāng)按照成本價(jià)為已取得宅基地批復(fù)且未實(shí)際取得宅基地的本集體農(nóng)戶成員設(shè)立無年限限制的居住權(quán)，該農(nóng)戶不得再申請(qǐng)宅基地。遇到征地時(shí)，該農(nóng)戶與其他實(shí)際具有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶具有相同待遇。
第十九條相關(guān)部門職責(zé)
（一）區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)宅基地管理和改革的指導(dǎo)。
（二）區(qū)農(nóng)經(jīng)中心負(fù)責(zé)整體業(yè)務(wù)指導(dǎo)、組織農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易等。
（三）規(guī)劃和自然資源高陵分局負(fù)責(zé)村鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)。
（四）區(qū)建筑部門負(fù)責(zé)房屋新建、改建、修繕的指導(dǎo)。
（五）區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
（六）所在街辦負(fù)責(zé)建房的審批、運(yùn)營(yíng)公司審計(jì)等。
（七）人民銀行高陵支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)開發(fā)相關(guān)的金融產(chǎn)品。
第二十條本辦法由區(qū)農(nóng)經(jīng)中心（農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心）負(fù)責(zé)解釋，自發(fā)布之日起執(zhí)行。
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