西安市高陵區(qū)人民政府 行政復(fù)議決定書 高政復(fù)決字〔2024〕12號(hào)

申請(qǐng)人：張某。

被申請(qǐng)人：西安市高陵區(qū)涇渭街道辦事處，地址：西安市高陵區(qū)涇渭中路338號(hào)。

法定代表人：吳某，職務(wù)：涇渭街道辦事處主任

申請(qǐng)人因?qū)Ρ簧暾?qǐng)人所作《xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》不服，提出行政復(fù)議申請(qǐng)，本機(jī)關(guān)于2024年3月11日受理該行政復(fù)議申請(qǐng)，現(xiàn)本案已審理終結(jié)。

申請(qǐng)人請(qǐng)求：撤銷被申請(qǐng)人2024年1月22日作出的《xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》。

申請(qǐng)人稱：被申請(qǐng)人作出的關(guān)于《xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》，小區(qū)居民黃某，章某等人于2024年1月27日向西安市高陵區(qū)涇渭街道辦事處提出異議，街道辦事處沒有做出回復(fù)?！豆妗分械谒臈l規(guī)定違反了民法典的規(guī)定，民法典作為上位法，民法典和行政法規(guī)均未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的參選資格作出限制，將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神。全國(guó)人大法工委已經(jīng)作出復(fù)函，向33個(gè)地方人大常委會(huì)發(fā)出督促糾正函，要求對(duì)相關(guān)規(guī)定限期作出修改。

綜上所述，被申請(qǐng)人作出的關(guān)于《xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》業(yè)主代表的條件第四條規(guī)定的具體行政行為中與民法典沖突的內(nèi)容，應(yīng)予撤銷。請(qǐng)求復(fù)議機(jī)關(guān)本著有錯(cuò)必糾的原則，依法支持申請(qǐng)人的復(fù)議請(qǐng)求。

申請(qǐng)人提供的證據(jù)材料有：《xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》《異議書》《房屋所有權(quán)證》。

被申請(qǐng)人答復(fù)稱：一、作出的《公告書》內(nèi)容符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，應(yīng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府的有關(guān)部門以及居民委員會(huì)應(yīng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)提供指導(dǎo)和協(xié)助?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》中對(duì)業(yè)委會(huì)成員的條件沒有涉及，但《中華人民共和國(guó)民法典》中所說的“法律、法規(guī)”的范圍，包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》《西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，因此不存在缺乏上位法依據(jù)的情形，且是在區(qū)住建局的指導(dǎo)下，依據(jù)有效的地方性法律法規(guī)作出,符合規(guī)定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！蛾兾魇∥飿I(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（三）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠維修資金；《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；《西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十五條、第二十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、《公告書》維護(hù)了廣大業(yè)主的利益。業(yè)主雖享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利，但依據(jù)上述法律規(guī)定業(yè)主也負(fù)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)具有對(duì)等性，在享有權(quán)利的同時(shí)也需要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的自治性組織，主要功能是服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，所以業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備較高的素質(zhì)和能力，因此及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是模范履行業(yè)主義務(wù)、具備較高素質(zhì)的必要條件。如果不將按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)作為業(yè)主委員會(huì)成員的條件，不利于業(yè)委會(huì)正常履行職責(zé)、有效開展工作。任何法律法規(guī)，規(guī)章制度都以維護(hù)大多數(shù)利益而做出的，而不能窮盡保護(hù)所有人的利益，這是法律及制度的應(yīng)有之義。因此，《公告書》將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件這一規(guī)定合法、合理，請(qǐng)復(fù)議機(jī)關(guān)查明案情后，依法駁回申請(qǐng)人的行政復(fù)議申請(qǐng)。

三、《公告書》在公示期間，已對(duì)相關(guān)人員的異議予以答復(fù)。xxx小區(qū)先后有章某、黃某等人以面談、電話來訪等形式對(duì)上述推選辦法的相關(guān)條款提出了異議，涇渭街辦工作人員均給予了詳細(xì)地答復(fù)，并對(duì)相應(yīng)條款依據(jù)法規(guī)等進(jìn)行了解釋說明，當(dāng)事人表示知曉，同時(shí)告知當(dāng)事人歡迎隨時(shí)來街辦反映任何異議和不滿等。

經(jīng)審理查明：xxx小區(qū)位于陜西省西安市高陵區(qū)涇渭街道xx路，分為xx一期和二期，張某所住小區(qū)屬于xxx小區(qū)一期，小區(qū)現(xiàn)有住戶1060余戶。為社區(qū)管理的現(xiàn)實(shí)需求被申請(qǐng)人在區(qū)住建局的指導(dǎo)下根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》《西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》于2024年1月22日作出《xxx一期小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》并公布，公布后業(yè)主張某等人對(duì)公告提出異議，后經(jīng)涇渭街道辦事處工作人員解釋，張某仍然不服，遂成本案。

以上事實(shí)有雙方提供證據(jù)材料在卷佐證。

本機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零七十七條規(guī)定“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”；國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”；《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定“街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔(dān)政府基層管理職能的機(jī)構(gòu)，組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會(huì)的組建；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)”。依據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自我管理組織，街道辦事處具有對(duì)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)的職責(zé)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！惫蕵I(yè)主權(quán)利的產(chǎn)生基于所有權(quán)和共有權(quán)，業(yè)主具有推選、當(dāng)選業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，除法律規(guī)定或所有權(quán)人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個(gè)人不得限制或剝奪。

從民事法律關(guān)系的角度看，業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等未履行業(yè)主義務(wù)的行為可能涉及民事違約責(zé)任與侵害物權(quán)的侵權(quán)責(zé)任等，可通過訴訟或仲裁等民事途徑實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

《中華人民共和國(guó)民法典》的立法精神在于鼓勵(lì)業(yè)主通過自我管理方式維護(hù)合法權(quán)益，業(yè)委會(huì)含籌備組是業(yè)主的自治組織，其參選資格以業(yè)主身份為基礎(chǔ)，且現(xiàn)行法律法規(guī)均未對(duì)業(yè)委會(huì)含籌備組的參選資格作出限制性規(guī)定，以不繳物業(yè)費(fèi)作為業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)委會(huì)參選資格的限制性條件有違法治精神，亦不利于化解矛盾，營(yíng)造有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的鄰里關(guān)系。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》第六十四條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，本機(jī)關(guān)決定如下：

撤銷被申請(qǐng)人所作《xxx一期小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主推選辦法公告》第二項(xiàng)第四條中對(duì)業(yè)主代表“按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的限定條件。

申請(qǐng)人如不服本決定，可以自收到行政復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟。

西安市高陵區(qū)人民政府

2024年5月10日