陜西省自然資源廳 陜西省高級人民法院 陜西省住房和城鄉建設廳
陜西省測繪地理信息局 國家稅務總局陜西省稅務局 國家金融監督管理總局
陜西監管局關于建立不動產“登記難”問題防范長效機制的意見

各設區市人民政府：

為進一步強化國有土地上新建城鎮住宅全生命周期監管，依法依規辦理不動產登記，從源頭防止產生新增“登記難”問題，經省政府同意，現就建立不動產“登記難”問題防范長效機制提出如下意見。

一、完善建設項目各環節監管

（一）嚴格規劃條件設置。自然資源主管部門應加快國土空間詳細規劃編制工作，依據經依法批準的詳細規劃核定規劃條件，作為出讓公告、有償使用合同的組成部分，不得以城市設計、城市更新規劃等專項規劃和片區策劃、實施方案等替代國土空間規劃作為規劃審批依據。未依法確定規劃條件的地塊，不得出讓國有建設用地使用權。（牽頭部門：省自然資源廳）

（二）健全土地供應管理。自然資源主管部門應確保擬供應的土地權屬清晰、規劃條件明確、完成土地征收補償，國有建設用地使用權出讓合同或國有建設用地劃撥決定書明確的宗地土地用途、容積率等應與詳細規劃、規劃條件嚴格一致。土地出讓后不得擅自改變用地位置、面積、土地用途、容積率、綠地率、建筑密度、建筑高度、公共服務配套等規劃條件。土地供應前完成地籍調查工作，編制不動產單元號。（牽頭部門：省自然資源廳）

（三）加強規劃許可監管。自然資源主管部門依據詳細規劃和規劃條件核發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。未依法依規取得規劃許可，不得實施新建、改建、擴建工程。依據當地政府職責分工對規劃許可實施情況進行監管，發現不符合規劃許可的，及時移交相關主管部門和執法部門查處。建設項目完工后，嚴格依據規劃條件開展規劃核實。（牽頭部門：省自然資源廳）

（四）開展土地登記。已供應的國有建設用地使用權，建設單位依法繳清土地價款和契稅后，在土地交付時申請國有建設用地使用權首次登記，實現“交地即交證”。依據國有建設用地使用權出讓合同的相關約定，憑已繳納的部分土地出讓價款，申請辦理國有建設用地使用權預告登記證明。（牽頭部門：省自然資源廳）

（五）強化施工監管。住建部門對取得國有建設用地使用權、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可的項目，完成施工圖審查等法定審批審查事項后，辦理施工許可證。嚴禁未取得施工許可證或為規避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工。監督施工單位嚴格按審查合格的施工圖紙進行施工，嚴查未按施工圖進行施工、超出施工許可批準范圍施工等違法違規建設行為。（牽頭部門：省住房城鄉建設廳）

（六）嚴格房屋銷售。住建部門應強化對房地產開發企業銷售行為監管，嚴格審查核發商品房預售許可，對開發企業未取得預售許可或未按現售規定條件對外銷售房屋的行為，依據《城市房地產開發經營管理條例》等法規嚴肅查處。嚴格實行新建商品房買賣合同網簽備案制度，嚴禁在建工程抵押權未注銷登記前對外銷售的行為。應在《新建商品房買賣合同》示范文本增加“交房即辦證”相關選擇性約定。（牽頭部門：省住房城鄉建設廳）

（七）實行預告登記。預售商品房在辦理商品房預售合同網簽備案時，應同步申請辦理預告登記。預購商品房設定抵押權的，不動產登記機構依據預購商品房預告登記材料、不動產抵押合同和主債權合同等辦理預購商品房抵押登記。（牽頭部門：省自然資源廳）

（八）竣工驗收備案管理。住建部門監督建設單位完成竣工驗收，督促建設單位按時提交工程竣工驗收報告、結論為合格的消防驗收意見書（消防驗收備案憑證或抽查／復查結果通知書）及其他各專項驗收意見等資料，申請竣工驗收備案。對不按照規定時限辦理竣工驗收備案的建設單位，應嚴格執行《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》有關規定，采取有力措施嚴肅查處，堅決糾正。（牽頭部門：省住房城鄉建設廳）

（九）辦理房屋“大證”。不動產登記機構依據建設單位提交的不動產權屬證書（國有建設用地使用權）、建設工程符合規劃的材料、房屋已經竣工的材料等申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。（牽頭部門：省自然資源廳）

（十）嚴管房屋交付。住建部門監督建設單位嚴格落實項目竣工驗收合格后方可交付、交付時向買受人出示“兩書一表”的要求，嚴禁未經驗收或驗收不合格交付房屋等違規行為。稅務部門依法做好發票管理工作，督促開發主體交房前向購房人開具購房發票。（牽頭部門：省住房城鄉建設廳、省稅務局）

（十一）辦理房屋“小證”。交付的商品房應具備辦理轉移登記條件，購房人收房后，可以自行通過線上或線下的方式申請辦理轉移登記。住建、自然資源等部門依據部門職責督促建設單位履行不動產權證辦理義務。（牽頭部門：省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

（十二）強化測繪工作監管。測繪地理信息主管部門加強對建設項目測繪工作統一監督管理，嚴格測繪資質管理和質量監督，會同自然資源主管部門加強對不動產測繪的管理。（牽頭部門：省測繪地理信息局、省自然資源廳）

（十三）嚴格抵押貸款管理。銀行機構在為建設單位辦理抵押貸款時，應按照相關法律法規規定，從房屋交易管理、不動產登記等部門查詢項目房屋交易、登記信息，充分核實抵押物是否已銷售。（牽頭部門：陜西金融監管局）

（十四）切實規范人民法院查封措施的適用。人民法院應合理選擇執行財產，依法精準靈活采取查封措施，應堅持比例原則，避免過度執行，嚴禁超標的查封和亂查封；人民法院應通過調取登記信息、實地勘察、入戶調查等方式，調查核實房屋權屬關系、實際占有使用情況等基礎信息。經審查，對于符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）、《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號）規定情形的，人民法院在查封土地時，應注明已出售房屋及其對應土地不在查封范圍內；對于已辦理預告登記或購房群眾已支付全部購房款的，不予查封。（牽頭部門：省法院）

（十五）強化稅款征收。稅務部門嚴格依據《中華人民共和國契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定征收契稅，禁止房地產開發企業等單位和個人代收、代繳契稅。（牽頭部門：省稅務局）

（十六）加強開發企業管理。縣級以上人民政府履行屬地主體責任，加強對開發建設單位監督管理，支持和督促各職能部門對違規建設單位依法實行懲戒，嚴格約束建設單位在法治軌道中運行。（牽頭部門：各市、縣、區政府）

二、強化信息共享和工作協同。自然資源、住建、稅務等部門應將土地供應、規劃許可、施工許可、竣工備案、網簽備案、稅費繳納、不動產登記等信息，及時接入省級政務數據平臺，實現各業務部門審批結果共享調用。法院、金融機構等單位與省級不動產登記“一窗辦事”平臺聯通，共享不動產登記、查封、抵押等信息。建立項目建設各環節、上下游管理協同辦理工作機制，下游單位發現的問題及時向上游單位反饋，合力推動將問題發現在日常、處理在日常。

三、建立督促檢查常態化機制。各地應將防范化解不動產“登記難”工作納入市縣政府推動作風建設常態化的工作范圍，加強監督檢查，對監督管理不嚴格、不到位導致的房屋登記問題，依法依規追究相關部門單位責任，對發現的不擔當不作為以權謀私等問題，及時移送紀檢監察機關，嚴肅追責問責。

國有土地上的商業、工業等新建項目和保障性住房項目可參照執行。國家和省相關政策措施作出調整的，從其規定。

本意見自2026年1月1日起施行。?????

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陜西省住房和城鄉建設廳????????陜西省測繪地理信息局

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2025年12月2日