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黨的二十大報告強調，要全面推進鄉村振興，深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。規范開展農村“房地一體”宅基地和集體建設用地使用權確權登記頒證，對于依法保護農民財產權益、夯實農村土地制度改革基礎、推進美麗鄉村建設具有十分重要的意義。本期針對農民群眾普遍關注的農村“房地一體”宅基地和集體建設用地使用權確權登記問題進行梳理解答。
1.沒有權屬來源材料的宅基地如何確權登記？
根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）和《農業農村部 自然資源部關于規范宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）有關規定，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體經濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農民集體經濟組織或村委會出具證明，并經鄉（鎮）人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權登記。
2.“一戶多宅”能不能登記？
《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經本農民集體經濟組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規定補辦有關用地手續后，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。
對于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規定確權登記，并在不動產登記簿和證書附記欄進行注記。
3.宅基地確權登記中的“戶”如何認定？
地方對“戶”的認定有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，可按以下原則認定：“戶”原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎，同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的，可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況，結合村民自治方式予以認定。
4.換發房地一體不動產權證書時，房屋測量面積與原房屋所有權證面積不一致，如何處理？
換發房地一體不動產權證書時，房屋測量面積與原房屋所有權證記載面積不一致的，應當以精度高的測量方法測得的面積為準。運用同種測量方法測量，屬于精度誤差范圍內的，以原房屋所有權證記載面積為準。對于房屋翻建后造成面積不一致的，當事人應當提供翻建房屋的規劃許可等材料，申請變更登記。
5.非本農民集體經濟組織成員取得宅基地能不能登記？
根據《國土資源部 中央農村工作領導小組辦公室 財政部 農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》（國土資發〔2011〕178號）、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，非本農民集體經濟組織成員取得宅基地，應區分不同情形予以處理：
（1）非本農民集體經濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權，并辦理不動產登記。
（2）非本農民集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規定確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
（3）1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）印發前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經公告無異議或異議不成立的，由該農民集體經濟組織出具證明，可依法確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農民集體經濟組織成員”。“國辦發〔1999〕39號”文件印發后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。
6.如何保護農村婦女的宅基地權益？
《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。
7.農民進城落戶后其宅基地能不能確權登記？
《中共中央 國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》（中發〔2018〕1號）明確要求，依法維護進城落戶農民的宅基地使用權、土地承包經營權、集體收益分配權，引導進城落戶農民依法自愿有償退出上述權益，不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。
8.農民集體經濟組織成員之間互換房屋如何確權登記？
經宅基地所有權人同意，農民集體經濟組織成員之間互換房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的，可以依法予以確權登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定，農民集體經濟組織內部互換房屋，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體經濟組織內部互換房屋的協議等材料辦理登記。
9.農民集體經濟組織成員之間轉讓、贈與宅基地上房屋如何確權登記？
經宅基地所有權人同意，在本集體內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋，導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的，可以依法予以確權登記。轉讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，參照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定，提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協議等材料辦理登記。
《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定，歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
10.合法宅基地上房屋沒有符合規劃或者建設相關材料能不能登記？
《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號）規定，對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，地方已出臺相關規定，按其規定辦理。未出臺相關規定，位于原城市、鎮規劃區內的，出具規劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮規劃區外且在《中華人民共和國城鄉規劃法》實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規劃或建設的相關材料；位于原城市、鎮規劃區外且在《中華人民共和國城鄉規劃法》實施后建設的，由集體經濟組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立，經鄉（鎮）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。
11.宅基地超面積如何登記？
農民集體經濟組織成員經批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，地方有規定的，按地方規定辦理。地方未作規定的，按照《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）規定的分階段處理原則辦理：
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。
1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。
1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設的，不予確權登記。符合規劃經依法處理予以保留的，在補辦相關用地手續后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。
歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
12.換發房地一體不動產權證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，如何處理？
換發房地一體不動產權證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，應當區分不同情形進行處理：（1）對于宅基地界址未發生變化，屬于測量方法造成面積不一致的，以精度高的測量方法測得面積登記。（2）因非法超占宅基地導致測量面積大于原登記面積的，應以原登記面積為準，超占面積按照本期問題十一答復辦理。
13.農村簡易房、臨時性建（構）筑物能不能登記？
農村簡易房、圈舍、農具房、廁所等臨時性建（構）筑物，沒有符合規劃或者建設的相關材料，一般不予登記。
14.宅基地批準使用后一直未辦理登記，若原批準使用人死亡的，能不能申請登記？
宅基地是以“戶”分配和使用的，只要“戶”中還有其他成員，批準使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權，可由現在的戶主申請登記。如果“戶”中已沒有其他成員，按照《中華人民共和國民法典》規定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規定申請登記，并在不動產登記簿及證書附記欄中注記。
15.同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，如何處理？
同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人，申請辦理房地一體不動產登記的，應當區分不同情形進行處理：（1）屬于新型農村社區或多（高）層多戶農民公寓的，按照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記。（2）屬于因繼承、分家析產等原因，造成房地權利主體不一致，若遺囑或者分家析產協議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經縣（市）自然資源主管部門認定符合不動產單元劃定標準，可以分別辦理登記；若遺囑或者分家析產協議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共同共有辦理登記。（3）屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權登記。
16.根據國家法規政策，哪些宅基地、集體建設用地不予登記？
《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，登記申請有下列情形的，不動產登記機構應當不予登記：（一）違反法律、行政法規的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。依據《自然資源部關于持續推進農村房地一體宅基地確權登記頒證工作的通知》（自然資發〔2023〕109號）規定，對納入農村亂占耕地建房住宅類房屋專項整治問題臺賬的房屋及用地，做好問題處置與登記工作銜接，根據處置結果依法辦理登記。對違反國土空間規劃管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，嚴禁通過不動產登記將違法用地或違法建設合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設用地，不予登記。
17.納入文物保護范圍的古村落或農村建(構)筑物，如何確權登記？
對納入文物保護范圍的古村落或農村建(構)筑物，應本著管理不改變產權歸屬原則，依法予以確權登記。同時，應在不動產登記簿和證書附記欄注記，“該不動產屬于受國家保護的不可移動文物”。
18.利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，如何處理？
利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的，可以按照《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條、八十條、八十二條的規定，申請更正登記、異議登記。對不動產登記結果有異議的，可以依法申請行政復議或提起訴訟。
19.沒有權屬來源材料的集體建設用地如何確權登記？
依據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）以及《廣西壯族自治區自然資源廳關于印發<強化鄉村振興用地保障若干措施>的通知》（桂自然資發〔2023〕62號）規定，對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在農民集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議或者異議不成立的，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記；認定缺少合法手續的，對建設用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，且第二次土地調查與第三次國土調查成果地類均認定為建設用地，經公告群眾無意見，符合規劃用途的，市縣按建設用地依法完善集體建設用地使用權等審批手續后，辦理不動產登記。
20.原鄉鎮企業或村辦企業破產、關停、改制等，其原使用的集體建設用地如何確權登記？
原鄉鎮企業或村辦企業因破產、關停等不再使用集體土地的，應當按照《中華人民共和國土地管理法》第六十六條規定，由農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準后收回集體建設用地使用權。若原鄉鎮企業或村集體企業因破產、兼并、改制等導致集體建設用地使用權發生轉移，現用地單位繼續占用且未改變批準用途的，可以提交集體建設用地使用權轉移的材料辦理轉移登記。若現用地單位繼續占用該地塊且經批準改變土地用途的，申請人還應當提交有批準權的人民政府或主管部門的批準文件等材料。
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