《西安市規范土地征收拆遷安置儲備供應工作實施辦法（試行）》政策解讀

《西安市規范土地征收拆遷安置儲備供應工作實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）已經市政府同意，于2023年8月31日印發執行，現就有關情況作如下政策解讀。

一、《辦法》出臺背景及意義

為貫徹黨中央、國務院關于實施全面節約戰略部署要求，切實提高土地利用效率，促進高質量發展，推動城市發展由規模擴張向內涵提升轉變，擬訂本《辦法》。《辦法》從土地征收、拆遷安置、儲備供應、供后監管全流程管理進行了明確規范，《辦法》是落實國家國土空間規劃“三區三線”管控和“一張圖”管理的重要抓手，是規范全市土地征收拆遷安置儲備供應工作的實際需要。

二、《辦法》相關內容解讀

《辦法》對西安市落實用地規劃選址管理、征收儲備土地計劃管理、征收儲備方案編制審核管理、嚴格落實征收拆遷安置補償標準管理、嚴格征收儲備程序管理、加強土地儲備管理、加強土地供應管理、加強供后監管等八個方面進行規范。主要內容解讀如下：

（一）關于落實用地規劃選址管理

為充分發揮規劃引領作用，加強規劃科學性，在《辦法》中提出了落實用地規劃選址管理內容。

落實用地規劃選址管理旨在為各類建設項目在前端提供高效的規劃服務，結合“一張圖”系統開啟智慧選址，在項目推進前期從合規性、用地規模標準符合性等方面進行把控，為各區縣政府、開發區管委會科學決策提供依據和引導，避免出現與規劃不符、占壓基本農田等問題，減少后期項目落地難度，加快項目推進進度。

項目用地選址方案由區縣政府、開發區管委會或相關行業主管部門在項目開展前期，針對各類項目依據國土空間總體規劃、專項規劃等組織編制的選址方案，方案應包含項目背景需求，合理性、合規性分析，符合條件的選址等內容。

項目用地選址方案應報市資源規劃局審查后，出具項目選址范圍或點位的結論性意見，該意見不屬于行政許可的范疇。

（二）關于落實征收儲備土地計劃管理

明確了不同類型項目用地，需列入征收儲備計劃的統籌方式，以及報審時限和程序要求。

區縣政府、開發區管委會是征收儲備計劃組織編制和落實的責任主體；市資源規劃部門統籌編制全市土地征收儲備計劃。各級制定土地征收儲備計劃前，要根據規劃預選址意見，科學合理編制征收儲備計劃。

對于已開展的城中村、棚戶區改造、集體土地征收等保回遷的項目用地，如未完成征收報批拆遷工作，應優先列入年度征收計劃，優先報批、優先供應。對剩余綜合開發可利用項目用地，應根據工作進度，分批次或整體列入年度征收儲備計劃。

對新增城棚改、城中村改造項目（含集體土地征收項目）、國有土地上房屋征收項目，區縣政府、開發區管委會根據國土空間詳細規劃，制定土地征收拆遷補償安置儲備工作方案，在明確測算投資成本、改造方式、改造主體，征得被改造人同意等條件的基礎上，須取得市城棚改、市資源規劃、市住建等主管部門意見后，方可申報土地征收儲備計劃，防止盲目改造、無序大拆大建、規避債務風險。

計劃編制中應把握三個問題：一是各級在謀劃編制年度土地征收儲備計劃時，應當根據區域經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量等因素合理確定，盡量避免計劃總量過大、結構不合理、時序安排不當等，導致計劃編制不科學、執行不到位、工作落實難等問題。二是計劃編制重點圍繞當前重點項目，保回遷、保交樓、保化債，以及重大產業項目落實落地等重要任務，優先列入年度征收儲備計劃。三是各區現有土地征收儲備規模偏大的，應加快土地的前期整理和供應進度，相應減少或停止新增以后年度土地征收儲備規模，避免由于土地征收儲備規模偏大，而形成土地資源利用不充分或地方政府債務壓力。

（三）關于落實征收儲備方案編制管理

規范了土地征收拆遷補償安置儲備工作方案編制的主要內容，以及單獨選址項目、征收儲備項目工作方案編制的主體和報審程序等。

列入征收儲備計劃的項目用地，應分類編制工作方案。涉及征收集體土地、國有土地上房屋征收的，應按照要求組織編制工作方案；涉及國有存量建設用地需單宗收回（收購）納入政府儲備的，可按擬收儲土地單獨編制工作方案。

編制征收儲備工作方案，應結合規劃預選址意見，重點實施片區收儲與綜合開發，推進城市空間整體性、系統性改造，促進土地資源集約高效利用。方案編制應把握幾個環節。

1.在取得規劃預選址的基礎上，通過調查摸底，明確片區擬實施征收儲備土地的總規模，包括集體土地、國有存量土地利用現狀、需整合周邊零星用地、批而未供與閑置低效用地規模，以及房屋拆遷面積等。

2.結合片區規劃預選址意見，對片區范圍內土地邊界、債權債務、拆遷補償等問題進行全面分析研究梳理，明確下一步整合儲備的解決措施辦法。

3.詳細摸清片區改造擬選擇貨幣化安置、集中復建安置、產權調換安置等不同安置方式的底數，明確實物安置標準。在優先保障安置的同時，應將安置用地與項目主體用地一并報批。

4.開展征收儲備成本測算，對片區從征收到供應過程中的全部費用支出，包括征收集體土地征收拆遷安置補償，國有存量用地收購補償，土地前期開發以及工作中發生調查、評估、測量、考古勘探與發掘等費用。成本測算過程中，因部分費用構成為預估測算費用，總成本的核定應以區縣政府、開發區管委會批準實際發生的費用為準。

5.土地規劃策劃應結合片區招商及市場情況，會同伴隨規劃團隊進行規劃完整性策劃研究，統籌謀劃片區社會、經濟、生態功能，科學配置各類用途的比例和規劃指標，實現土地資產的綜合效益。

工作方案經審核批準后，涉及集體土地征收、國有土地上房屋征收的，作為區縣政府、開發區管委會開展征收拆遷安置工作、保障用地的工作依據。涉及國有土地收購的，土地儲備機構作為開展收購儲備、與土地權利人簽訂協議的工作依據。

（四）關于嚴格征收儲備程序管理

明確了區縣政府、開發區管委會為土地征收儲備實施的責任主體，市資源規劃部門應加強全市土地征收儲備工作的指導和管理；明晰了集體土地征前六步、組卷報批和批后征收補償、納入政府儲備的工作程序。

集體土地組卷報批時，應在《土地征收拆遷補償安置儲備工作方案》審批后，方可發布土地征收預公告，開展土地征前程序。特別需要說明的是，在國土空間規劃確定的城鎮建設用地范圍內組織實施成片開發建設需要征收土地的，縣級人民政府應當按照自然資源部和陜西省有關土地征收成片開發標準的規定執行。未按規定編制成片開發方案，或編制的成片開發方案未經省人民政府批準的，不得以成片開發名義報批土地征收。

關于不同類型土地納入政府儲備時，土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經濟補償、土地權利等情況進行審核。

涉及集體土地征收、國有土地上房屋征收的，區縣政府、開發區管委會按照批準的工作方案，統籌相關部門、鎮街一體化組織推進實施，完成拆遷清表后，由實施主體交由土地儲備機構納入政府儲備。

涉及依法收回國有土地的，由資源規劃主管部門組織現狀調查與核查，擬定收回方案，按程序報有批準權的人民政府下達收回批復，同時注銷原土地權利人產權證書，交由土地儲備機構納入政府儲備。

涉及收購國有土地的，市級實施的經市資源規劃部門審查，報市政府批準后納入政府儲備。區級實施的，應經區政府、開發區管委會研究同意，市資源規劃部門審查，報市政府批準后由土地儲備機構納入政府儲備。收購國有土地簽訂收購儲備協議，應由列入全國名錄管理的土地儲備機構與土地權利人簽訂。

（五）關于加強土地儲備管理

明確建立“政府主導、統一管理、分級實施、部門協同”的全市土地儲備機制，明確各級土地儲備機構的職能定位，以及土地儲備管理程序和土地儲備資金管理要求。

土地儲備堅持片區統籌、單元推進、地塊落實的原則進行統籌謀劃，科學劃定土地儲備單元。劃定土地儲備單元，應依據規劃預選址意見，將一個或多個地塊按照區域、時序、資金平衡等條件進行適當組合、劃分形成的管理單元，原則上應以現狀道路或規劃道路形成空間上一個閉合區間。

土地儲備機構應對土地儲備單元內閑置和低效用地、零散用地等進行整合，劃定整合儲備土地范圍；在整合儲備過程中，對存在歷史遺留問題的土地，由區縣政府、開發區管委會研究決定，按“一地一策”方式，納入土地征收儲備方案同步報批報審。

關于土地儲備資金管理，應嚴格按照《土地儲備管理辦法》《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》《土地儲備資金財務管理辦法》有關規定執行，各級土地儲備機構，在土地儲備項目設立時，應當考慮項目總體收支平衡；對預期土地出讓收入大于或等于土地儲備成本，能夠收大于支或盈虧平衡的項目，可按規定安排土地儲備資金。對預期土地出讓收入小于土地儲備成本、收不抵支的項目，應當統籌安排財政資金予以保障。

（六）關于加強土地供應管理

明確了土地供應計劃、供地方案編制等要求和各類用地的供應方式以及供地方案的報審層級，提出了帶規劃設計方案、綜合評價等出讓方式。

各區縣政府、開發區管委會應于每年 12 月底前編制并報送下一年度國有建設用地供應計劃。市資源規劃局統籌審核全市年度國有建設用地供應計劃，報市政府批準后，及時向社會公開發布。

供應方案由各區、開發區、西咸新區資源規劃部門編制，經區政府、開發區管委會審查、市資源規劃局審核后，報市政府批準；藍田縣、周至縣國有建設用地供應由縣政府審批。

在土地供應方式上，重點明確了重要城市節點內的建設項目用地，可帶設計方案出讓；城中村改造用地可采取綜合評價出讓或帶設計方案出讓。

（七）關于加強供后監管

《辦法》明確了區縣政府、開發區管委會為土地供后監管的責任主體，通過加強土地開竣工監管和嚴格供后規劃建設，確保土地高效利用和城市建設品質。

區縣政府、開發區管委會負責統籌組織轄區資源規劃、住建等部門，對土地供應后的開發建設情況進行全程監管。市級相關產業部門對各區縣、開發區產業準入和監管協議的履約情況進行抽查核查。

涉及閑置土地的處置方案由市政府授權各區政府、開發區管委會批準后實施。各區、開發區需收回納入儲備的，由市資源規劃局審核后報市政府批準。