我市推行存量房（二手房）“帶押過戶”

近日，西安正式啟動存量房（二手房）交易“帶押過戶”模式。居民出售房產時不必先結清前一筆貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記。

二手房“帶押過戶”服務新模式

據了解，以往，未還完貸款的二手房辦理交易過戶，房主需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產抵押注銷手續，買家再辦理不動產轉移手續、申請新貸款、辦理新抵押權登記。這一流程比較復雜，辦事環節多、交易周期長，給買賣雙方帶來很多不便。

為深化“放管服”改革、進一步優化營商環境、推進服務便民化，西安市自然資源和規劃局、西安市住房和城鄉建設局、陜西銀保監局、西安住房公積金管理中心聯合發布了《關于推行存量房（二手房）“帶押過戶”的通知》，在西安市城六區、開發區范圍內推行二手房“帶押過戶”服務新模式。

這一新模式實施后，已經辦理抵押登記的不動產在存量房（二手房）交易過程中，無須先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提出申請辦理房產轉移登記及抵押權相關登記，無須先歸還原來的房貸，即可完成過戶、再次抵押、發放新貸款等手續。但當事人因贈與、作價出資（入股）、法人或者其他組織合并（分立）等原因，申請轉移抵押不動產的不納入合并登記辦理范圍。

“帶押過戶”業務這樣辦理

辦理“帶押過戶”，首先買賣雙方需在房產交易管理部門辦理存量房（二手房）交易合同網簽備案、存量房交易資金監管手續；然后，買賣雙方共同向原抵押權人（銀行、住房公積金管理中心等）申請“帶押過戶”，獲得同意后，按照原抵押權人要求提交提前還貸申請，向新貸款銀行、住房公積金管理中心申請抵押貸款并獲得同意；接下來，不動產登記部門根據抵押權人（銀行、住房公積金管理中心等）及買賣雙方的申請，實行“帶押過戶”相關登記行為的合并辦理；最后，房產轉移登記完成后，房產交易管理部門按照監管協議等相關約定，向賣方原貸款銀行結清貸款，剩余部分劃轉至賣方個人銀行賬戶。

需要提醒的是，合并辦理業務的登記事項在未載入登記簿前可以撤回申請，撤回申請需全部申請人共同提出，單獨申請撤回合并業務中的某個子業務或合并業務已經完成登簿的，不予撤回。在發生房產轉移登記不能完成的情況時，房產交易管理部門負責將資金監管賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

“帶押過戶”將分步實施

二手房交易過程中涉及房產交易部門、不動產登記部門、住房公積金管理部門、金融機構（銀行等新、原抵押權人）、買方、賣方以及中介服務機構等等，需要多方密切配合、協同完成。因此，“帶押過戶”業務將根據不同的情形，運用分步走的方式逐步完善相關業務規范。

此次，推行“帶押過戶”服務新模式，以買賣雙方都在同一銀行貸款的情形為基礎，嚴格按照本通知明確的“帶押過戶”業務辦理流程執行，力爭增加“帶押過戶”業務的受理量，不斷總結經驗、發現問題并及時溝通解決。逐步開展跨行及公積金貸款辦理“帶押過戶”業務。在同一銀行“帶押過戶”業務開展的基礎上，逐步開展賣方貸款銀行與買方貸款銀行屬不同銀行的“帶押過戶”情形，由原貸款機構出具同意“帶押過戶”證明后，買賣雙方及各自銀行簽訂相關協議，共同申請不動產登記。

同時，相關部門還在積極探索“雙預告登記”。根據同行貸款、跨行貸款“帶押過戶”實施過程中的經驗，適時推出“雙預告登記”。賣方向貸款銀行提起帶押過戶申請，買方提起購房貸款申請，買賣雙方各自銀行審批通過后簽訂二手房“帶押過戶雙預告”四方協議，買賣雙方及各自貸款銀行共同向不動產登記機構申請“不動產轉移的預告登記、新抵押權設立的預告登記”。有效解決有抵押的二手房交易過程中耗時長、環節多、成本高、風險大以及存量房市場流通慢等問題，切實為買賣雙方“解壓”。