政策加碼城市更新 “舊空間”釀出“新價(jià)值”

走進(jìn)位于北京市東城區(qū)的北京·祿米倉新視聽產(chǎn)業(yè)園，映入眼簾的是墻體厚實(shí)、擁有近500年歷史的北京市級(jí)文物保護(hù)單位祿米倉，一旁矗立著升級(jí)改造后的民國小樓和近現(xiàn)代蘇式建筑群。

這是北京城市更新的代表性項(xiàng)目，也是多地推進(jìn)城市更新的一個(gè)縮影。近日召開的中央城市工作會(huì)議和中共中央政治局會(huì)議均對(duì)城市更新作出部署，專家認(rèn)為，在政策強(qiáng)力支持下，城市更新正從簡(jiǎn)單物理空間改造向治理范式變革轉(zhuǎn)變，釋放出巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

政策支持加力

北京·祿米倉新視聽產(chǎn)業(yè)園于2021年開工，2022年底竣工，通過修繕改造與現(xiàn)代化技術(shù)融合，轉(zhuǎn)型為集文化創(chuàng)意、科技展示與商業(yè)服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)空間。

該項(xiàng)目是今年5月發(fā)布的《2024北京城市更新白皮書》中的代表性項(xiàng)目。園區(qū)運(yùn)營方際華首文（北京）文化科技有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，未來，園區(qū)將圍繞“北京全球視聽產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)”的核心目標(biāo)，不斷完善基于5G、AI、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等新一代信息視聽技術(shù)應(yīng)用的新視聽數(shù)字內(nèi)容制作產(chǎn)業(yè)鏈。

除北京外，多地也在加快推進(jìn)城市更新。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任王楨近日表示，將制定《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，進(jìn)一步明確未來三年的重點(diǎn)任務(wù)和更新項(xiàng)目。四川省城市更新集團(tuán)近日揭牌成立，將開展既有建筑改造利用、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等工作。成都市住建局近日發(fā)布2025年城市更新片區(qū)項(xiàng)目“揭榜掛帥”機(jī)會(huì)清單，共包含12個(gè)項(xiàng)目。

財(cái)政資金支持逐步發(fā)力。財(cái)政部經(jīng)濟(jì)建設(shè)司、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城市建設(shè)司6月4日發(fā)布的《2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果公示》顯示，未來幾年，中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持北京、天津、唐山、包頭等20個(gè)城市補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板弱項(xiàng)，探索建立可持續(xù)的城市更新機(jī)制。

在一系列政策支持下，城市更新將帶來更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值。武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任李雪松認(rèn)為，城市更新本質(zhì)上是城市治理范式的變革，其核心在于五方面轉(zhuǎn)變：從土地財(cái)政依賴轉(zhuǎn)向空間價(jià)值運(yùn)營，從政府包攬轉(zhuǎn)向多元共治，從物質(zhì)空間改造轉(zhuǎn)向社會(huì)網(wǎng)絡(luò)重構(gòu)，從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量挖潛，從經(jīng)濟(jì)優(yōu)先轉(zhuǎn)向綜合價(jià)值平衡。未來的城市更新將不再是簡(jiǎn)單的物理空間改造，而是通過空間生產(chǎn)重構(gòu)社會(huì)關(guān)系、激發(fā)創(chuàng)新活力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的治理實(shí)踐。

上市公司搶抓機(jī)遇

在北京友誼商店園區(qū)，上世紀(jì)80年代圍合式大院風(fēng)貌仍在，停車坪改造成的800平方米綠地周邊，精釀啤酒、咖啡、體驗(yàn)式賣場(chǎng)等創(chuàng)意業(yè)態(tài)齊聚，顧客平均停留時(shí)間延伸至3-4小時(shí)；王府井喜悅購物中心升級(jí)改造后，潮玩、黑膠音樂、滑板、特色餐飲等業(yè)態(tài)吸引年輕消費(fèi)者回歸王府井商圈，日均客流近5萬人次，周末客流超6萬人次；承載30多年城市記憶的雙安商場(chǎng)進(jìn)行空間改造，引入大量首店和特色餐飲，整體客流較改造前提升30%……一組組數(shù)據(jù)成為王府井集團(tuán)通過城市更新獲取業(yè)務(wù)增量最直接的證明。

“城市更新是破解商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代難題的關(guān)鍵，通過推動(dòng)業(yè)態(tài)組合、空間場(chǎng)景、運(yùn)營模式的創(chuàng)新，有效避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，提升行業(yè)整體活力和吸引力，進(jìn)而提升城市商業(yè)魅力與競(jìng)爭(zhēng)力。”王府井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

該負(fù)責(zé)人坦言，城市更新項(xiàng)目直接推動(dòng)了相關(guān)物業(yè)營收和集團(tuán)整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L，是公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的核心抓手之一。公司目前在全國范圍內(nèi)積極尋找和推進(jìn)新的城市更新機(jī)會(huì)，將北京的成功模式和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行因地制宜的復(fù)制和升級(jí)。

城市更新不僅激活零售業(yè)的商業(yè)動(dòng)能，推動(dòng)存量資源提質(zhì)升級(jí)，也為上市公司帶來可持續(xù)發(fā)展新機(jī)遇。

“針對(duì)城市更新，復(fù)潔環(huán)保正持續(xù)強(qiáng)化‘污水污泥資源化能源化+雙碳綜合服務(wù)+綠色清潔能源’業(yè)務(wù)布局。”復(fù)潔環(huán)保董秘李文靜接受記者采訪時(shí)說，今年上半年，公司參與的上海市泰和污水處理廠二期擴(kuò)建工程項(xiàng)目已完成調(diào)試和試運(yùn)行，項(xiàng)目一期和二期均采用復(fù)潔環(huán)保的低溫真空脫水干化一體化技術(shù)，將污泥含水率降至40%以下。公司參與的深圳福田水質(zhì)凈化廠二期工程也在進(jìn)行中，建成后將成為亞洲最大雙層半地下水質(zhì)凈化廠。

李文靜透露，未來，復(fù)潔環(huán)保將持續(xù)通過先進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)污水廠、垃圾廠等城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施早日變?yōu)槟茉促Y源工廠，努力實(shí)現(xiàn)從污染治理、節(jié)能降碳，再到循環(huán)經(jīng)濟(jì)的“三步跳躍”。

不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，城市更新有望推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。中信建投證券研報(bào)表示，高質(zhì)量開展城市更新對(duì)打造高品質(zhì)的住宅、宜居的城市空間、便利的周邊配套有了更高的要求，產(chǎn)品力強(qiáng)、布局核心城市的房企有望深度參與到高質(zhì)量城市更新工作中。國泰海通證券研報(bào)提出，城市更新有望成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，推動(dòng)行業(yè)整體健康穩(wěn)定發(fā)展。

打造多元支持體系

有專家認(rèn)為，城市更新項(xiàng)目周期較長，現(xiàn)金流呈現(xiàn)前期投入大、中期回報(bào)慢、后期持續(xù)產(chǎn)出的特征，建議構(gòu)建資金、政策、技術(shù)三位一體的支持體系。

在加強(qiáng)支撐保障方面，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳5月發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》提出，建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

李雪松建議，推動(dòng)社會(huì)資本廣泛參與城市更新項(xiàng)目，建立市場(chǎng)化運(yùn)作平臺(tái)，如設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等長期資本，通過“母基金+子基金”模式撬動(dòng)社會(huì)資本。此外，可以創(chuàng)新土地政策與產(chǎn)權(quán)機(jī)制，如土地增值收益共享、允許原產(chǎn)權(quán)人通過作價(jià)入股、增值分成等方式參與城市更新。

對(duì)于城市更新項(xiàng)目運(yùn)營方而言，通過市場(chǎng)化運(yùn)營激活長效收益，是推動(dòng)城市更新項(xiàng)目平衡經(jīng)濟(jì)賬與民生賬、推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要方式。

“商業(yè)地產(chǎn)類的城市更新項(xiàng)目大多屬于非標(biāo)項(xiàng)目，相較于傳統(tǒng)賣場(chǎng)，這類項(xiàng)目更依賴消費(fèi)者的體驗(yàn)、停留和社群價(jià)值轉(zhuǎn)化。”上述王府井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，一方面，建議項(xiàng)目運(yùn)營方通過“一店鋪一策略”的方式，對(duì)商戶提供個(gè)性化支持，不僅要看重提袋率和客單價(jià)，更要注重延長停留時(shí)間、創(chuàng)造情緒價(jià)值、打造品牌聲量；另一方面，部分基于“老舊小”區(qū)域改造的門店空間有限，需要打破傳統(tǒng)招商定式，引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)，可以將老建筑當(dāng)作承載創(chuàng)意的容器，將歷史元素融入新場(chǎng)景。

針對(duì)建立可持續(xù)的城市更新盈利模式，李雪松認(rèn)為，可以考慮價(jià)值分層運(yùn)營模式。首先是空間分層，如地上地下立體開發(fā)，形成“地上產(chǎn)城融合、地下功能互補(bǔ)”的立體價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。其次是時(shí)間價(jià)值梯度釋放，采用分期開發(fā)、功能迭代策略。此外，功能混合動(dòng)態(tài)適配，如允許產(chǎn)業(yè)用地中部分面積轉(zhuǎn)為社區(qū)商業(yè)、人才公寓等配套設(shè)施。