政策加碼城市更新 “舊空間”釀出“新價值”

走進位于北京市東城區的北京·祿米倉新視聽產業園，映入眼簾的是墻體厚實、擁有近500年歷史的北京市級文物保護單位祿米倉，一旁矗立著升級改造后的民國小樓和近現代蘇式建筑群。

這是北京城市更新的代表性項目，也是多地推進城市更新的一個縮影。近日召開的中央城市工作會議和中共中央政治局會議均對城市更新作出部署，專家認為，在政策強力支持下，城市更新正從簡單物理空間改造向治理范式變革轉變，釋放出巨大經濟價值與發展潛力。

政策支持加力

北京·祿米倉新視聽產業園于2021年開工，2022年底竣工，通過修繕改造與現代化技術融合，轉型為集文化創意、科技展示與商業服務于一體的產業空間。

該項目是今年5月發布的《2024北京城市更新白皮書》中的代表性項目。園區運營方際華首文（北京）文化科技有限公司相關負責人告訴中國證券報記者，未來，園區將圍繞“北京全球視聽產業中心建設”的核心目標，不斷完善基于5G、AI、云計算、區塊鏈、大數據等新一代信息視聽技術應用的新視聽數字內容制作產業鏈。

除北京外，多地也在加快推進城市更新。上海市住房城鄉建設管理委主任王楨近日表示，將制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，進一步明確未來三年的重點任務和更新項目。四川省城市更新集團近日揭牌成立，將開展既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、加強城市基礎設施建設改造等工作。成都市住建局近日發布2025年城市更新片區項目“揭榜掛帥”機會清單，共包含12個項目。

財政資金支持逐步發力。財政部經濟建設司、住房城鄉建設部城市建設司6月4日發布的《2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示》顯示，未來幾年，中央財政計劃補助超200億元支持北京、天津、唐山、包頭等20個城市補齊城市基礎設施的短板弱項，探索建立可持續的城市更新機制。

在一系列政策支持下，城市更新將帶來更多經濟價值。武漢大學經濟與管理學院經濟學系主任李雪松認為，城市更新本質上是城市治理范式的變革，其核心在于五方面轉變：從土地財政依賴轉向空間價值運營，從政府包攬轉向多元共治，從物質空間改造轉向社會網絡重構，從增量擴張轉向存量挖潛，從經濟優先轉向綜合價值平衡。未來的城市更新將不再是簡單的物理空間改造，而是通過空間生產重構社會關系、激發創新活力、實現可持續發展的治理實踐。

上市公司搶抓機遇

在北京友誼商店園區，上世紀80年代圍合式大院風貌仍在，停車坪改造成的800平方米綠地周邊，精釀啤酒、咖啡、體驗式賣場等創意業態齊聚，顧客平均停留時間延伸至3-4小時；王府井喜悅購物中心升級改造后，潮玩、黑膠音樂、滑板、特色餐飲等業態吸引年輕消費者回歸王府井商圈，日均客流近5萬人次，周末客流超6萬人次；承載30多年城市記憶的雙安商場進行空間改造，引入大量首店和特色餐飲，整體客流較改造前提升30%……一組組數據成為王府井集團通過城市更新獲取業務增量最直接的證明。

“城市更新是破解商業地產存量時代難題的關鍵，通過推動業態組合、空間場景、運營模式的創新，有效避免同質化競爭，提升行業整體活力和吸引力，進而提升城市商業魅力與競爭力。”王府井集團相關負責人告訴記者。

該負責人坦言，城市更新項目直接推動了相關物業營收和集團整體業績增長，是公司應對市場變化、實現可持續增長的核心抓手之一。公司目前在全國范圍內積極尋找和推進新的城市更新機會，將北京的成功模式和經驗進行因地制宜的復制和升級。

城市更新不僅激活零售業的商業動能，推動存量資源提質升級，也為上市公司帶來可持續發展新機遇。

“針對城市更新，復潔環保正持續強化‘污水污泥資源化能源化+雙碳綜合服務+綠色清潔能源’業務布局。”復潔環保董秘李文靜接受記者采訪時說，今年上半年，公司參與的上海市泰和污水處理廠二期擴建工程項目已完成調試和試運行，項目一期和二期均采用復潔環保的低溫真空脫水干化一體化技術，將污泥含水率降至40%以下。公司參與的深圳福田水質凈化廠二期工程也在進行中，建成后將成為亞洲最大雙層半地下水質凈化廠。

李文靜透露，未來，復潔環保將持續通過先進技術創新推動污水廠、垃圾廠等城市環境基礎設施早日變為能源資源工廠，努力實現從污染治理、節能降碳，再到循環經濟的“三步跳躍”。

不少機構認為，城市更新有望推動房地產行業創新發展。中信建投證券研報表示，高質量開展城市更新對打造高品質的住宅、宜居的城市空間、便利的周邊配套有了更高的要求，產品力強、布局核心城市的房企有望深度參與到高質量城市更新工作中。國泰海通證券研報提出，城市更新有望成為房地產發展新模式的重要抓手，推動行業整體健康穩定發展。

打造多元支持體系

有專家認為，城市更新項目周期較長，現金流呈現前期投入大、中期回報慢、后期持續產出的特征，建議構建資金、政策、技術三位一體的支持體系。

在加強支撐保障方面，中共中央辦公廳、國務院辦公廳5月發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。

李雪松建議，推動社會資本廣泛參與城市更新項目，建立市場化運作平臺，如設立城市更新專項基金，吸引保險、養老基金等長期資本，通過“母基金+子基金”模式撬動社會資本。此外，可以創新土地政策與產權機制，如土地增值收益共享、允許原產權人通過作價入股、增值分成等方式參與城市更新。

對于城市更新項目運營方而言，通過市場化運營激活長效收益，是推動城市更新項目平衡經濟賬與民生賬、推動項目可持續發展的重要方式。

“商業地產類的城市更新項目大多屬于非標項目，相較于傳統賣場，這類項目更依賴消費者的體驗、停留和社群價值轉化。”上述王府井集團相關負責人說，一方面，建議項目運營方通過“一店鋪一策略”的方式，對商戶提供個性化支持，不僅要看重提袋率和客單價，更要注重延長停留時間、創造情緒價值、打造品牌聲量；另一方面，部分基于“老舊小”區域改造的門店空間有限，需要打破傳統招商定式，引入創新業態，可以將老建筑當作承載創意的容器，將歷史元素融入新場景。

針對建立可持續的城市更新盈利模式，李雪松認為，可以考慮價值分層運營模式。首先是空間分層，如地上地下立體開發，形成“地上產城融合、地下功能互補”的立體價值網絡。其次是時間價值梯度釋放，采用分期開發、功能迭代策略。此外，功能混合動態適配，如允許產業用地中部分面積轉為社區商業、人才公寓等配套設施。